Оценка от банката и оферта за ипотека

След като се приеме офертата за определен имот, тогава може да се попълни и апликацията за ипотека с банката, с която сте избрали да финансирате покупката си. Можете да използвате Приложение 3 от Първа Част от книгата “Как да се купи жилище в Англия и Уелс” за да сравните различните ипотечни продукти, които ви се предлагат, и да решите кой е най-подходящ за вас.

Апликацията за ипотека включва изпращане към банката на всичката документация относно самоличността на купувачите, произхода на депозита, произхода на доходите, контакти на адвокатите, които са наели те и адреса на имота, който се купува. Докато се проверяват всички документи, банката поръчва оценка на имота за да потвърди, че нивото на заема отговаря на стойността на имота. Оценката най-често отнема около 2 седмици и за това се отбелязва също като стъпка от процеса когато е завършена. Оценката струва около £300-£500 и често банките изискват тази сума да се плати предвартиелно от купувачите директно на банката. След оценката, ако всичко по документите е изрядно, офертата на банката трябва да е готова до 2-3 седмици. Веднага щом е готова офертата от банката може да се премине към сключване на договорите, ако и адвокатите са приключили със запитванията, одобрили са договора и са го получили подписан от клиентите си.

Как се намира ипотека

Независимо дали работите с ипотечен брокер, или директно с определена банка, процесът по намиране на ипотека най-често изглежда по подобен на следния начин:

1. Кратък телефонен разговор, в който се определя дали покривате основните изисквания на банките – колко човека ще купуват заедно (в Англия може до 4), всички ли работят, на пълно работно време ли работят, дали са наети или самонаети, колко депозит има наличен, откъде идва депозитът. Aко някой дарява част от депозита, са нужни повече подробности около това. Ще се изискват и подробности относно основните линии на бюджета ви – какво е годишното ви възнаграждение, основни разходи, допълнителни приходи, потребителски кредити, покупки на изплащане и кредитен рейтинг.

2. Втората стъпка ще е свързана с предоставяне на документи, които да подкрепят горните становища – пейслипове за заплатата ви, писма за детски и други социални плащания, които получавате, становище за потребителските ви заеми (ако имате някакви), кредитни карти, спестовни сметки и други. Всичко по документите ви трябва да е изрядно, всички становища да са адресирани до текущия ви адрес, документите ви за самоличност да са в годност, имената ви да са еднакви навсякъде. Ако има някакви несъответствия, е добре те да бъдат отстранени на този етап, за да няма забавяне по-късно в процеса.

3. Проверка дали можете да си позволите ипотека (affordability check) – в повечето случаи банките имат онлайн калкулатори, които всеки може да използва, за да въведе основните си данни и да разбере каква сума банката би отпуснала като ипотека въз основа на текущия бюджет. Въпросите са от вида на: годишен доход, текущи кредити и задължения, стойността на имота, който бихте желали да закупите. Това дава ориентировачната стойност на потенциалната ипотека, която банката би ви отпуснала, и сумата обикновено е доста реалистична, понеже банките използват абсолютно същата система, за да определят колко голям заем биха могли да си позволят кандидатите.

4. Следващата стъпка е да се проучат всички (или повече) кредитори на пазара, не само тези, които са ни издали принципно решение. В Англия това включва над 300 банки, building societies и други финансови институции, до които всички лицензирани и независими брокери имат достъп. Те биха търсили най-добрата оферта спрямо вашите изисквания и лични обстоятелства.

Добрите брокери биха препоръчали поне две-три банки (или две-три оферти от една или повече банки) с най-добрите предложения, като се вземат всички фактори предвид – освен лихвен процент, срокът за погасяване, фиксираният период на лихвата, такси, допустими допълнителни плащания и други лични предпочитания или изисквания. Брокерът би ви дал документ, който се нарича Mortgage Quote или Key Facts Illustration, който представлява нагледен пример за месечните вноски, колко на брой ще са те в зависимост от срока на погасяване, който сте избрали, каква сума ще върнете на банката за целия период на заема, лихвения процент, годишния процент на заема (APR), такси.

Ако имате нужда от добър ипотечен брокер, екипът на Имоти в Англия ви препоръчва Христина Христева от Umbrella Mortgages, за която има безброй положителни коментари и препоръки в социалните мрежи. Ето нейните контакти: 

5. Ако всички цифри изглеждат добре, следващата стъпка е така нареченото принципно решение, или Agreement in principle. Това става посредством проверка на кредитния ви рейтинг, след която избраната банка потвърждава, че би отпуснала този заем и би издала Decision in principle или Agreement in principle, които някои агенти на недвижими имоти изискват преди да се съгласят да ви допуснат на оглед.

Това е моментът, в който е най-разумно да започнете търсенето на имот, понеже вече имате съгласието на банката за финансиране на покупката ви. Разбира се, можете да търсите имоти и преди това, но рискувате да си харесате жилище, преди да имате потвърждение, че финансовата ви позиция го позволява. Това би забавило процеса на покупката ви, в някои случаи може да означава, че не бихте могли да си купите жилище в този момент. В момента, в който си изберете имот и офертата ви бъде приета, можете да подадете официалните документи за ипотеката. Ако използвате брокер, той вече ще разполага с всички документи и основната информация за вас, така че процесът по кандидатстването за ипотека става много лесен. Само се добавя информация за имота (цена и адрес), както и контактите на адвоката, който сте наели. Всичко се изпраща на банката, след което тя инструктира да се направи оценка на имота.

6. Банките правят най-основната оценка на имота (valuation) и биха изисквали да я заплатите на този етап. Най-често струва около £300 – £500 и се плаща предварително нa банката. Изпраща се инспектор на място или става онлайн. Проверяват се основните елементи на имота – етажи, вид строителство, стойност, местоположение, брой стаи, вид домашни потребителски инсталции и други. Понякога резултатът дори не се споделя с купувачите, а е само за вътрешно ползване на банката като може да бъде изпратен и на адвокатите.

След като в банката получат оценката на имота и са доволни от всички документи, които са им представени, следва да издадат официалната оферта за ипотека, или Mortgage Offer. Това е официалният правен документ, който банката изпраща на купувачите, на брокера и на адвоката на купувачите заедно с инструкции към адвоката да представлява и банката като страна по покупката.

Пакетът с документи, който банката изпраща заедно с офертата, включва и ипотечен нотариален акт (mortgage deed), който адвокатите ви ще ви предоставят да подпишете, когато е необходимо. Това е документът, с който се обвързвате правно със задълженията си към банката.

7. От тук следва адвокатът да получи всички документи по жилището и след сключването на договорите да изиска сумата от ипотеката, за да приключи сделката.

От страна на брокерите – те ще ви предложат опции за жилищна застраховка (която е задължителна като условие по ипотеката), както и застраховки за дохода ви, застраховка „Живот“, злополуки и други, които са много добра идея в случай, че изгубите работата си или пострадате и изгубите капацитет да работите.